Калейдоскоп

 

Почему нельзя покупать апартаменты для себя?

Покупка апартаментов. Все плюсы и минусы

Почему "квартира" лучше апартаментов?

Для тех, кто хочет приобрести новое жилье, но стеснен в средствах, приобребение апартаментов кажется идеальным выходом сэкономить 1-2 миллиона на покупке. Почему это может быть ошибкой?

Все о покупке апартаментов

 

Когда читаешь рекламные проспекты фирм-застройщиков, складывается впечатление, что новый вид жилья, т.н. "апартаменты" - чуть ли не лучшее, что придумано человечеством за последние годы в области обеспечения собственным жильем. И дешевле они, и находятся в новых, красивых домах, и много одно - двух комнатных вариантов, и .... На этом, пожалуй, все преимущества апартаментов и заканчиваются...


Для сведения упомянем, что жилых помещений с таким названием, как апартаменты в законодательстве НЕТ!

 

Что такое апартаменты?

Условно говоря - это вариант проживания в помещении, предназначенном для коммерческих целей.


Апартаменты существенно отличаются от квартир. Например, они официально не являются жилыми помещениями, в них нельзя получить регистрацию, оформить налоговый вычет на их покупку, а застройщик не обязан построить вам детскую площадку во дворе.


Если объект был взят в кредит, должника можно выселить в случае его неплатёжеспособности, даже если это его единственное место жительства, а вот приобретённую в ипотеку «квартиру» приставы забрать не могут. И это далеко не все!

 

Недостатки покупки апартаментов для личного проживания.

 
  • Как правило, это коридорная система на этаже (много дверей в маленькие квартиры). У лифта толкотня. В некоторых современных домах, т.н. апарт-отелях на одном этаже может располагаться до 30 квартир.
  • Низкая цена апартаментов нивелируется повышенными расходами на ее содержание. Причем дополнительно оплачивать надо практически все и это помимо ЖКХ. (дополнительные расходы на содержание Ваших апартаментов, могут существенно повлиять на стоимость владения)
  • Оплата ЖКХ может быть гораздо выше, чем «квартиры». В среднем они на 30% - 40% больше. Нет никаких льгот по оплате ЖКХ.
  • Выше налог на имущество. Есть разница, как апартаменты будут указаны в документах застройщика. Они могут быть указаны как «нежилое помещение», а могут как «для временного проживания».
    Из-за этого налог на имущество может вырасти с 0,5% до 2%  Для примера - при покупке апартаментов за 5 000 000 р. — 2% налог на имущество составит 100 000 руб. в год, 1% - 50 000 руб., 0,5% - 25 000 руб.). (Примечание: налог с «квартиры» - 0.1% (при стоимости 5 000 000 - всего 5 000 руб.)
  • Нельзя получить налоговый вычет (Примечание: при покупке «квартиры» можно получить налоговый вычет на сумму до 260 тысяч + до 390 тысяч с процентов, уплаченных по ипотеке)
  • В апартаментах нельзя иметь постоянную регистрацию. Только временную сроком на 5 лет.
  • Апартаменты могут изъять за долги. Апартаменты — это обычный актив, который приставы могут арестовать и выставить на продажу. Они являются недвижимой коммерческой собственностью и могут быть проданы в счет долгов владельца, в отличие от квартиры.
  • Если дом построен как апартаменты, то это дом-муравейник.  Плотность жильцов там гораздо выше, чем в доме «квартирном». По сути - это обычная гостиница с отдельными номерами.
  • Для них не предусмотрены парковки во дворах. Машины ставить негде.
  • Аппартаменты часто покупают для последующей сдачи в аренду (как бизнес), следовательно Вашими соседями будут люди часто меняющиеся и не очень желающие вкладываться в совместное улучшение условий. В маленькой однушке могут жить по 4-5 человек (если устроен хостел, то больше).
  • При строительстве домов под апартаменты не предусматривается строительство инфраструктуры - детских садов, поликлиник, школ. А если они есть, то в детский сад и школу берут в первую очередь тех, кто проживает в «квартирах».
  • Технологические нормы при строительстве апартаментов отличаются от «квартир». Они могут не иметь должной звуко и теплоизоляции. Не соблюдаются нормы по инсоляции (степень естественной освещенности)
  • Ипотека для апартаментов рассматривается банком как вложение «для предпринимательских целей» и проценты по ней могут быть существенно выше.
  • Через несколько лет (4-6 лет) суммарная стоимость проживания + цена на апартаменты при покупке сравняется со стоимостью новой «квартиры» (если бы Вы ее купили бы изначально). С этого момента Вы начинаете уже «содержать» управляющую компанию и государство (в виде налогов)
  • И самое главное! Под апартаменты застройщик не выкупает землю у города, а берет в аренду. Сроки такой аренды могут быть и 20 лет и 30, но по окончании аренды дом вправе снести и освободить землю под другие нужды.
  • Собственнику труднее продать апартаменты, чем «квартиру». Выгода будет существенно меньше.

 

Дополнительные риски при покупке апартаментов на этапе строительства

 

Один из главных рисков — недострой.  Дом с апартаментами могут недостроить из-за резкого обесценивания национальной валюты, падения покупательной способности доходов населения, обострения конкуренции и т.п. От таких неудач не застрахованы застройщики ни апартаментов, ни жилья, но:

 

Средства компенсационного фонда не используются для покрытия рисков покупателей апартаментов, а при при банкротстве девелопера  дольщики проектов с апартаментами не имеют возможности требовать передачи объекта, а могут только получить от застройщика деньги (если они еще останутся).

 

Примечание:
С июля 2019 года в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» внесены изменения, по которым застройщики апартаментов юридически приравнены к застройщикам жилых многоквартирных домов. Но при этом, апартаменты к жилью так и не приравняли — они остались коммерческой недвижимостью (источник).

 

Наиболее частые неудобства:

Для апартаментов нет требований по звукоизоляции и закон о тишине в их случае не работает. Если в жилом доме соседи шумят в неположенное время — на это можно повлиять с помощью законных механизмов. В апартаментах соседи через стенку могут репетировать по ночам гаммы или устраивать рэп-баттлы.
А на первом этаже могут открыть бар, не спросив вашего согласия. А то и не просто бар, а караоке. В одном здании с помещениями, в которых живут люди, может открыться офис сетевой компании, куда будут ходить толпы клиентов.
Вашими соседями может оказаться промышленное предприятие с круглосуточным режимом работы или репетиционная база музыкальной группы. Апартаменты это не жилые помещения со всеми вытекающими последствиями.

 

Специалисты не советуют покупать апартаменты как вариант для постоянного личного проживания.
 

Несколько реальных историй:

Отзыв о купленных апартаментах в дорогом современном комплексе. Срок владения (проживания) 1 год.

 

Разница в квартплате по сравнению с обычным жильём, о которой так много говорят, действительно имеет место быть, но не по всем пунктам. Например, за электроэнергию тарифы выше, а за воду и канализацию начисляют примерно столько же, сколько в «муниципальных» домах этого района.

Правда, «проверить расходы при этом практически невозможно. Поскольку это коммерческое помещение, то на качество услуг не пожалуешься в жилищную инспекцию. В принципе, диктат управляющей компании чувствуется очень сильно: интернет – только их, телевидение – тоже.


Дефекты строителей не исправляются по гарантии - нет фондов на ремонт. Если данная УК уйдет, то все, что накоплено сейчас, на первом этапе, исчезнет и придется ремонтировать дом уже за свой счет.


В нашем апарт-отеле отсутствуют места для курения. Раньше таковые были предусмотрены, но затем закрылись из-за технических сложностей. Если покурить прямо в своём «номере», то дым пойдёт по вентиляции к соседям. Сейчас людям приходится по тихому дымить на чёрной лестнице, что может привести к штрафу или конфликту с охраной. В ответ они могут запретить подъехать на машине к входу в здание без пропуска, который получить не просто, поскольку официально стояночных мест для апартаментов не предусмотрено.»


«Однако самой главной бедой апартаментов является плохая звукоизоляция. В коммерческих помещениях к ней заниженные требования, поэтому шумных соседей и гавкающих собачек прекрасно слышно в близлежащих номерах».


Аппартаменты для бизнеса:

Сейчас апартаменты покупают в основном не для собственного проживания, а для бизнеса.

 

Они стали и новым видом вложения средств в недвижимость. Если раньше, имея несколько миллионов рублей, люди просто клали деньги в банк, то сейчас появилась альтернатива получать не просто проценты с депозита, а доход от арендного бизнеса.


Продвинутые инвесторы разобрались в истинной прибыльности апартаментов, а под их ожидания подстроились и девелоперы. В результате появились комплексы, в которых управляющая компания сопровождает собственников помещений «под ключ» - оборудует номера, ищет арендаторов, занимается уборкой и другими видами обслуживания. Владелец получает на карточку свои 25 тысяч рублей в месяц и не сталкивается ни с какими сложностями, как в случае со сдачей простой квартиры.

 

Основной вывод:

Апартаменты целесообразно покупать тем, кто хочет получать прибыть со своего вложения. Для постоянного личного проживания этот вариант мало пригоден.


 

Дополнительно по теме:

 

Как правильно снять квартиру?

Хостел в Москве – недорогое и доступное жилье