Посуточная аренда жилья: как работает рынок и что нужно знать арендаторам

Краткосрочная аренда жилья становится всё популярнее. Командировки, туристические поездки, переезды между городами, ремонт в собственной квартире — ситуаций множество. Аренда посуточно превратилась из нишевого предложения в полноценный сегмент рынка недвижимости. Мы работаем с краткосрочной арендой давно и знаем этот рынок изнутри — его преимущества, риски и особенности.

В квартире жить удобнее, чем в гостинице

Как устроен рынок посуточной аренды

Краткосрочная аренда отличается от долгосрочной по многим параметрам.

Стоимость. За сутки просят больше, чем получается при делении месячной аренды на 30 дней. Квартира, которая в долгосрочную аренду стоит 60000 в месяц (2000 за день), посуточно сдается за 4000-5000. Разница в два-два с половиной раза. Собственники компенсируют затраты на уборку после каждого жильца, более быстрый износ мебели, коммунальные расходы, риск простоя между постояльцами.

Целевая аудитория

Посуточно снимают туристы, командированные, люди на медицинском лечении, участники мероприятий (конференции, соревнования, концерты), семьи на время ремонта своего жилья. Долгосрочную аренду выбирают те, кто переехал в город надолго — на работу, учебу, по семейным обстоятельствам.

Договоры

При долгосрочной аренде подписывают договор найма минимум на 11 месяцев. При посуточной часто обходятся устным соглашением или упрощенным договором на несколько дней. Юридическая защита слабее, но и обязательства меньше.

Состояние жилья. Посуточные квартиры обычно лучше оборудованы. Там есть всё необходимое: мебель, техника, посуда, постельное белье, полотенца. В долгосрочную аренду часто сдают без мебели или с минимальным набором — жильцы сами обустраивают под себя.

Текучка

В посуточной аренде люди меняются каждые несколько дней. Собственник постоянно ищет новых постояльцев, убирает, стирает белье. В долгосрочной жильцы живут месяцами или годами, хлопот с ними меньше.

посуточная аренда жилья чаще выгоднее гостиницы

Кто сдает жилье посуточно

На рынке работают разные игроки с различными подходами.

Собственники напрямую. Владеют одной-двумя квартирами, сдают сами. Размещают объявления на сайтах, общаются с постояльцами лично, сами занимаются уборкой или нанимают клинера. Цены обычно ниже, чем у профессиональных операторов. Но и сервис бывает хуже — могут опоздать со встречей, забыть положить чистые полотенца, не ответить на звонок ночью.
Профессиональные операторы. Управляют десятками или сотнями квартир. Это их бизнес. У них четкие процессы: автоматическое бронирование, профессиональная уборка, техподдержка 24/7, страхование рисков. Цены выше, зато надежность и комфорт на другом уровне. Если что-то сломалось — быстро пришлют мастера. Не понравилась квартира — переселят в другую.
Агентства недвижимости. Посредники между собственниками и постояльцами. Берут комиссию, зато проверяют квартиры, собственников, помогают с оформлением. Удобно для тех, кто хочет подстраховаться от мошенников.
Гостиничные сети. Некоторые отели расширяются в сегмент апартаментов. Предлагают квартиры с гостиничным сервисом: ежедневная уборка, смена белья, завтрак на заказ, консьерж. Цены как в хорошем отеле, но пространства больше.

Плюсы посуточной аренды для постояльцев

Краткосрочная аренда имеет преимущества перед отелями и долгосрочной арендой.

Гибкость сроков. Снять можно на одну ночь, три дня, неделю, месяц. Не нужно оплачивать долгосрочный договор, если планы неопределенные. Легко продлить или сократить срок.
Больше пространства. За те же деньги, что номер в отеле, получаете полноценную квартиру с отдельными комнатами, кухней, часто балконом. Для семьи или компании это критично.
Возможность готовить. Наличие кухни экономит деньги на питании. Не обязательно каждый прием пищи искать ресторан или кафе. Можно купить продукты, приготовить завтрак, взять обед с собой.
Домашняя атмосфера. Квартира ощущается как дом, а не временное пристанище. Можно расслабиться, разложить вещи, почувствовать себя комфортно. В отеле всегда понимаешь, что ты гость.
Конфиденциальность. Никто не стучится для уборки без предупреждения. Нет соседей по коридору. Можете ходить в домашней одежде, говорить громко, не оглядываясь на других постояльцев.

Минусы и риски для жильцов

Не всё так радужно. Есть подводные камни.

Мошенники. Рынок посуточной аренды привлекает жуликов. Фейковые объявления с чужими фото, предоплата без показа квартиры, несуществующие адреса — схем множество. Проверять нужно внимательно.
Несоответствие фото. Квартира на картинках выглядит отлично, приезжаете — совсем другое. Старая мебель, грязь, поломанная техника. Фотографии делали несколько лет назад или использовали чужие.
Скрытые проблемы. Шумные соседи, плохая звукоизоляция, перебои с водой, отключения электричества, плесень в ванной. Такое не покажут на фото и не расскажут при бронировании.
Проблемы с возвратом залога. Собственник находит «повреждения», которых вы не делали, и удерживает залог. Или просто тянет с возвратом, придумывая отговорки.
Отсутствие сервиса. В отеле есть администратор, который решает проблемы. В квартире сломалась плита или закончилась горячая вода — собственник может не ответить на звонок или приехать через несколько часов.
Юридическая незащищенность. Без нормального договора сложно предъявлять претензии. Попробуйте доказать, что вам обещали одно, а предоставили другое.

Как собственники зарабатывают

Посуточная сдача может быть выгоднее долгосрочной, но требует больше усилий.

Доходность. Квартира стоимостью 60000 в месяц при долгосрочной аренде. Посуточно сдается за 4000. При загрузке 20 дней в месяц доход 80000. Вычитаем коммуналку 8000, уборку 15000 (20 уборок по 750), износ и непредвиденные 7000 — чистыми остается 50000. Вроде меньше, чем 60000 при долгосрочной. Но при загрузке 23-25 дней выходит выгоднее.
Сезонность. В туристических городах летом цены выше, спрос больше. Зимой наоборот — квартиры простаивают. Собственники компенсируют летними заработками зимние убытки.
Расходы. Частая смена жильцов означает больший износ. Мебель, техника, сантехника выходят из строя быстрее. Постельное белье и полотенца нужно менять и стирать после каждого. Уборка стоит денег, если делать не самому.
Хлопоты. Постоянная коммуникация с постояльцами, встречи для передачи ключей, решение проблем, размещение объявлений, ответы на вопросы. Это почти работа на полставки.
Риски. Погром в квартире, кража имущества, жалобы соседей, проблемы с законом (если сдавать нелегально и часто). Долгосрочный жилец предсказуемее.

В съемной квартире

Налоги и легальность

Посуточная сдача — предпринимательская деятельность по закону.

Что говорит закон
Сдача квартиры посуточно регулярно (несколько раз в год разным людям) квалифицируется как бизнес. Нужно регистрироваться как индивидуальный предприниматель или самозанятый и платить налоги.
Самозанятость
Простой вариант легализации. Регистрируетесь через приложение за пять минут, платите 4% от дохода при работе с физлицами или 6% с юрлицами. Без отчетов и деклараций. Подходит для собственников, сдающих одну-две квартиры.
ИП
Если квартир много или оборот большой, самозанятость не подходит. Регистрируетесь как ИП, выбираете упрощенную систему налогообложения, платите 6% от доходов или 15% от прибыли. Больше бумажной работы, зато можно нанимать сотрудников, масштабировать бизнес.

Риски работы без регистрации

Налоговая может выявить незадекларированные доходы через банковские переводы, объявления в интернете, жалобы соседей. Штрафы серьезные — 20-40% от неуплаченного налога плюс пени. Могут доначислить налоги за три года ретроспективно.

Отношения с соседями. Частая смена людей в квартире беспокоит соседей. Они могут жаловаться в управляющую компанию или полицию. Есть судебные прецеденты, когда собственникам запрещали сдавать посуточно из-за нарушения прав других жильцов дома.

Куда движется рынок

Посуточная аренда развивается и меняется.

Профессионализация. Любители постепенно уходят. Остаются профессиональные операторы с десятками квартир, отлаженными процессами, высоким сервисом. Конкуренция растет, требования к качеству повышаются.
Технологии. Автоматизация бронирования, электронные замки (открываются кодом, не нужно встречаться для передачи ключей), умные счетчики, системы видеонаблюдения. Всё это снижает затраты операторов и улучшает опыт гостей.
Регулирование. Государство обращает внимание на рынок. Ужесточаются требования к легализации, вводятся ограничения в жилых домах, повышается налоговая нагрузка. Работать без регистрации становится рискованнее.
Гибридные форматы. Появляются апарт-отели — здания, где все квартиры изначально предназначены для краткосрочной аренды. Совмещают преимущества квартир (пространство, кухня) и отелей (сервис, легальность, удобство бронирования).
Изменение спроса. После пандемии люди больше работают удаленно. Растет спрос на аренду не на пару дней, а на недели и месяцы — цифровые кочевники, которые живут в разных городах. Для них нужны другие условия: хороший интернет, рабочее место, возможность готовить.

Посуточная аренда — удобный инструмент для краткосрочного размещения. Она дает гибкость, пространство и домашний комфорт. Но требует внимательности при выборе: проверяйте объявления, читайте отзывы, оформляйте договоры, фотографируйте квартиру при заселении. Для собственников это способ заработать больше, чем на долгосрочной аренде, но с дополнительными хлопотами и рисками. Рынок развивается, становится более профессиональным и регулируемым. Мы рекомендуем работать через проверенные площадки и не экономить на безопасности — это убережет от проблем.

ОБРАЗОВАНИЕ В МОСКВЕ